Příprava a projekt stavby

Máte-li pozemek pro vaši stavbu, zdolali jste první krok k úspěšnému zahájení stavby. Nyní však nastává další fáze, ztvárnění vašich představ a tou je projekční kancelář.

Výběr projektanta

Pokud jste dospěli do fáze, že máte pozemek, představu o stavbě nastává potřeba najít a oslovit projekční kancelář. Můžete zvolit též variantu výběr projektanta před výběrem pozemku, aby vám byl nápomocen svými zkušenostmi a radou už v této fázi (viz. Výběr pozemku).

Výběr projektanta může na dlouhou dobu ovlivnit vaše stavební snažení a tím i váš klidný život.

Na otázku jak hledat se těžko odpovídá. Každý projektant, vlastnící autorizaci České komory autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT) nebo komory architektů (ČKA), vykazuje znalosti ověřené zkouškou před komisí a jeho počínání je též zakotveno v zákoně.

Na straně druhé je však otázka jak tyto znalosti využívá. Pokud volíte projekční kancelář, je dobré se rozhlédnout po stavbách, které byly realizovány podle jeho projektu.

Velkým přínosem je doporučení od známých, kteří stavěli před vámi, spokojený zákazník vždy přivádí nové klienty. Pohovořte si s jeho bývalými klienty o jejich spokojenosti. A při vlastních jednáních?

Projektant by neměl zákazníkovi diktovat, nýbrž s ním diskutovat, hledat řešení a upozornit na jejich zápory. Nepovažujte však za diktát, pokud vám projektant, na základě jeho znalostí právních předpisů a zkušeností, odmítne nakreslit v zásadě nerealizovatelný dům.

Zásady pro výběr:

Zde je potřeba se pozastavit. Výkon autorského dozoru je jednou ze smluvních částí, ale je taktéž nezbytnou zpětnou vazbou mezi projektantem a stavbou. V případě, že se na stavbě vyskytnou problémy, může je tak projektant řešit operativně, případně přímo na stavbě.

Poznámka:

Výběru projektanta věnujte pečlivost. Jeho počínání vás může stát později mnoho bezesných nocí a problémů jak na stavebním úřadu, tak s případným dodavatelem stavby.

Cena projektu

Cenu projektu lze stanovit dvěma způsoby. Vždy ale půjde o cenu smluvní zakotvenou v objednávce/smlouvě o dílo. Cena může být stanovena na základě hodinové sazby. Rozpětí je od 100 Kč u pomocných prací až po cca 600 - 1200 Kč u vysoce kvalifikovaných prací.

Takové oceňování má však svá úskalí a velmi záleží na zkušenostech obou smluvních stran. Takový to postup se spíše využívá pro služby autorského dozoru, nebo technického dozoru na stavbě.

Obvyklým způsobem je nákladová metoda. Odvozuje výši honoráře z nákladů stavby. Vhodné je nahlédnout do výkonového a honorářového řádu komory (VHR). Nelekněte se, že u rodinného domu dle uvedeného VHR vyjde cena stavby s náklady cca 3 mil korun na cca 250 tis korun.

Tato částka zahrnuje práci od první diskuze až po předání domu do užívání. Honorář se dále dělí do jednotlivých výkonových fází a ty jsou uvedeny v procentech z celkové částky.

Reálně se dá říci, že výsledná cena projektu se pohybuje u standardního rodinného domu okolo 2,5 – 4% z ceny stavby. V tomto není zahrnut autorský dozor, technický dozor.

Kalkulace projektových prací

Z vlastní zkušenosti víme, že pro povolení stavby/ohlášení stavby, postačuje projekt pro stavební povolení (viz. DSP). Je však otázkou jaký vliv bude mít tento projekt na cenu stavby při realizaci.

Jednotlivé stupně projektu stavby (projektové dokumentace) jsou určeny vyhláškou č. 62/2013. Při stavbě rodinného domu lze uvést pár základních zásad, které se nám léty osvědčily.

Pokud si dáte vypracovat projekt pro stavební povolení (viz. DSP), ušetříte pár desítek tisíc korun. Dává však budoucímu dodavateli do ruky možnost s vámi manipulovat při vlastní stavbě a to vždy v ceně směrem nahoru se slovy "to, ale v projektu nebylo!“

Prováděcí projekt je v tomto případě detailnější, obsáhlejší, ale dražší. Případný dodavatel však nemá možnost větu o projektu užívat tak často a tudíž také měnit ceny tak razantně směrem vzhůru.

Z naší praxe se za léta vyvinul určitý matematický vzorec, který je odrazem "úspory" u projektu pro stavební povolení a odráží se poté v ceně stavby.

Ze vzorce plyne, že jste za projekt vydali 2% = 60.000 Kč a stavba se prodražila cca o 15% = 450.000 Kč. Ve druhém případě stál projekt 4% = 120.000 Kč a stavba se prodražila cca o 3% = 90.000 Kč. Přes prvopočáteční zvýšené náklady stavebník uspořil cca 10% = 300.000 Kč.

Pozor na podezřele levné projekty!

Jsou součástí naší stavební „scény“ jako slevy v hypermarketech. Otázkou je, kdo takové projekty produkuje. Většinou lidé, kteří si touto činností pouze přivydělávají, čerství absolventi škol bez autorizačního osvědčení a třeba i firmy před krachem. Je nasnadě, že jsou nižší zkušenosti, dodací lhůty jsou neznámé a garance zcela mizivé.

Častým nešvarem je taktéž nízká cena u zdánlivě seriózního projektanta. Poté se lze dohadovat, že cena bude doplacena provizním systémem od doporučeného dodavatele.

Velmi častým jevem je také zpracování pouze části dokumentace, například stavební části a nutnost doplacení dalších částí zvlášť. Taková projekční kancelář se většinou řídí heslem: „Když už mám klienta v hrsti, bude spolupracovat i nadále“.

Developerské a dodavatelské firmy někdy lákají zákazníka na bezúplatné dodání projektové dokumentace za různých podmínek (zakoupení pozemku, realizace stavby). Je jasné, že cena projektu bude „rozpuštěna“ do ceny stavby.

V literatuře se občas uvádí pojem „bezpečná cena dokumentace“. To je cena, pod kterou se nedá dokumentace zpracovat kvalitně a lze předpokládat, že některé části dle zákonných požadavků (viz projekt pro územní řízení/stavební řízení) v ní bude chybět.

Ve své praxi jsme se setkali taktéž s takzvanou prací na zkoušku. „Udělejte nám pár návrhů, abychom si vybrali, pak se rozhodneme!“. Skutečně profesionální projekční kancelář na takovou hru nepřistoupí. Zkusili jste někdy takovou hru v obchodě nebo kdekoliv jinde?

Zásady:

Poznámka:

Pokud jsme v této stati uvedli ceny, jsou vždy uváděny bez DPH, pokud je projektant jejím plátcem.

Typové projekty

Tyto projekty jsou levné a skýtají budoucím stavebníkům nepřeberné množství variant, ze kterých lze vybírat. Jsou nabízeny v různých variantách, za velmi příznivou cenu s rychlým, skoro okamžitým dodáním.

Ponechme stranou jejich někdy pochybnou architektonickou kvalitu.

Doplnění projektu typového domu (situace, základy, inž. sítě)

Jenže! Jako s udělání se Vám líbí dům na katalogové fotografii a přímo jste se do něho zamilovali. U každého typového projektu je doložka, že umístit jej na pozemek může projekční kancelář v místě vašeho bydliště.

Ten však s hrůzou zjistí, že ať dělá, co dělá, stavbu na pozemek neumístí ani vzhledem ke světovým stranám ani s ohledem na velikost a odstupové vzdálenosti od společných hranic pozemku nebo okolních staveb (viz odstupové vzdálenosti, požárně nebezpečný prostor).

Toto zjištění pak může zkalit vaši radost a především právě odplynulo z vaší kapsy nemalé množství peněz, které levný typový projekt stál.

Proto je zde lepší postupovat opatrně a před zakoupením projektu se poradit s místním projektantem, zda se stavba na Váš pozemek umístit dá. Musíme však říci, že se v poslední době objevuje odklon od těchto projektů a stavebníci se spíše vracejí k individuálnímu řešení staveb. Takové řešení totiž přináší větší možnosti vnést do stavby vlastní představy a potřeby.

Musíme také bez obalu uvést, že typové stavby jsou dimenzovány tak, aby se daly postavit kdekoliv, tudíž jsou staticky řešeny, aby vyhověli všem lokalitám s ohledem na zatížení (například sněhem). Z toho někdy plyne stavebníkovi spíše finanční ztráta v podobě nákladných řešení.

Ve své praxi jsme se setkali i s řešením typového projektu, které odporovalo příslušným normám o bydlení. Někdy též starší projekty neodpovídají skladbou vyhlášce č. 62/2013 o projektové dokumentaci. V takovém případě vám může stavební úřad odmítnout stavbu povolit.

Samostatnou kapitolou jsou úpravy typových projektů, se kterými se setkáváme velmi často. Jako každé dílo jsou i tyto projekty chráněny autorským právem, to v první řadě. Každý kdo si takový projekt zakoupí, by si měl být vědom skutečnosti, že jeho úpravy, byť jednoduché představují v podstatě překreslení projektu zcela znova (firmy prodávají pouze tištěné projekty, nikoliv přístupné verze v elektronické podobě).

V případě úprav se cena typového projektu většinou vyšplhá na cenu projektu individuálního, někdy i výše.

Za své praxe jsme upravili řadu typových projektů a dopracovali je ke spokojenosti klienta.

Poznámky:

Než zakoupíte typový projekt, ověřte si, že se na váš pozemek hodí

Při výběru projektu vždy připočítejte k ceně dalších cca 10 až 20 tis. korun (projekt je nutné umístit na pozemek, upravit základy stavby, dopracovat přípojky inženýrských sítí a další zákonem a vyhláškou předepsané části)

Ujasněte si, zda vám projekt vyhovuje zcela, případně jaké změny v projektu budete chtít udělat (stojí nemalé peníze)

Levný dům

Kdy je typový projekt důležitý

Dnešní trend stálého zvyšování cen staveb přišel s pojmem “ levné domy“. U těchto staveb hraje právě projektová příprava a projekt stavby velmi důležitou roli. Projekční kancelář už při plánování takové stavby s nízkými pořizovacími náklady musí zvažovat každý detail stavby, každé technické řešení, logistiku výstavby, použité materiály a v neposlední řadě i dispozici.

Pokud chcete bydlet ve vlastním domě a nedisponujete vysokou finanční částkou, je tato cesta k vlastnímu bydlení vhodná. Často jsou levné domy dokonce levnější než zakoupení třípokojového bytu v bytovém domě.

Je nutné si uvědomit, že v současné době stále stoupá cena „půdy“ – pozemku. Pro prostorově úsporný dům, za dodržení všech normových odstupů, není potřeba kupovat rozlehlé stavební pozemky.

Úvahami navrhovat levné domy, dostupné i finančně méně zámožným investorům, jsme se začali zabývat již od roku 2004. V době stoupajících nákladů, jsme začali podobné stavby navrhovat a víme ze zkušenosti, že vytvoření takové stavby zabere někdy řadu měsíců důkladné práce.

Podklady (zaměření-katastr)

Proč se zmiňujeme o podkladech pro zpracování projektu, když jejich zajištění ponecháte na projektantovi? Podkladů pro přípravu a zpracování projektu je celá řada. Jejich potřeba vzniká na základě umístění pozemku a nelze je vyjmenovat všechny. Každý profesionální projektant je schopný po předběžné prohlídce stavby základní podklady jasně specifikovat.

Dokumentace kanalizační sítě obce

Vyjmenovali jsme alespoň ty základní a nejčastější. Stavebník by si měl především uvědomit, že některé tyto podklady jsou finančně nákladné a promítnou se, do celkové ceny projektu stavbu.

Úsporný dům

Nízkoenergetické domy jsou trendem výstavby posledních let a musíme konstatovat, že jsou jednou z cest jak ušetřit na nákladech za bydlení. Je českou zvláštností, že stavba takových domů je propagována a ve velké míře i podporována státem (zákon o úsporách energie, posuzování energetické náročnost budov atd.). Je však zvláštností, že stát nepodporuje, spíš naopak, tyto stavby i v druhé fázi a to při placení daní atp..

Nízkoenergetický dům je nutno řešit v detailech

Problém tkví v tom, že čím více chcete ušetřit a žít ekologicky, tím více musíte investovat v první etapě (výstavbě), ekologické stavby nejsou levné domy. Pokus s využitím jímané dešťové vody, recyklace splaškových vod atp, jsou známé a přiznejme, že i finančně velmi náročné. Tyto pokusy však ukazují cestu, kterou je možné se dát v případě, že chcete šetřit.

Z praxe víme, že je lépe řešit stavbu z konstrukcí sendvičových (skládaných), z několika vrstev materiálů s velkými tepelně izolačními vlastnostmi. Úsporný dům nelze realizovat výhradně z cihelných bloků. Takové řešení je nutno kombinovat s izolačními materiály.

Vhodně se jeví konstrukce dřevěná. Na druhé straně je však nutno konstatovat, že dřevěné stavby jsou spíše vžité v severských zemích a na severoamerickém kontinentě. Tam všude lidé stavěli ze dřeva, jsou na něj navyklejší.

Evropané (nás nevyjímaje) spíše vzhlížející ke kamenným „hradům“ jako tradiční a především trvanlivější stavbě, se kloní k umělým stavebninám (zmíněné cihelné a jiné bloky). Odmítání stavby dřevěné konstrukce nízkoenergetického domu není záležitostí praktickou, ale spíše historického vnímání. Prostě musíme si zvyknout na jinou stěnu než je pevná skoro kamenná.

Řešení technického vybavení - solární ohřev TUV

Ale pozor! Někdy jsou za nízkoenergetické domy vydávány všechny domy, které nejsou cihelné. Ale v tomto bodě je potřeba dát velký pozor.

Nízkoenergetický dům neznamená jen využití jiných materiálu, než cihelných, ale také konstrukci domu v detailech, které z domu dělají dům úsporný.

Můžete mít zateplené stěny, ale pokud nezateplíte též střechu, je investice do stěn vyhozením finančních prostředků. To platí o dalších detailech všeobecně.

Poznámky:

Uvědomte si, že při realizaci stavby musíte uvažovat se zvýšenými náklady

Pro vypracování projekt takového domu je nutno najít opravdu profesionální projekční kancelář

Studie stavby

První návrh domu. PRVNÍ PAPÍROVÉ ZHMOTNĚNÍ PŘEDSTAV. Je nutné si uvědomit, že zde projektant vstoupí do vašich představ a začne zkoumat, co od stavby očekáváte, co potřebujete, a začne klást řadu otázek.

Studie stavby

Zvažte, co od stavby očekáváte? Jak žije vaše rodina? Jak se bude vyvíjet v čase? Jaké potřeby musíte stavbou uspokojit? Jaké místnosti potřebujete? Jsem neplavec - musím si pořídit bazén? Nemám druhé auto a ani o něm neuvažuji - potřebuji garáž pro dva vozy? Děti jsou už velké a chtějí bydlet sami - potřebuji tři dětské pokoje? Doma zásadně nepracuji - potřebuji pracovnu?

V neposlední řadě je také důležité, zda chcete oslnit nebo chcete žít úsporně, bez velkých nákladů na provoz a budoucí údržbu.

Zde je jen pár pohledů a otázek, kterých může být velmi mnoho. Přiznejme si, že se často necháváme ovlivnit tím, co vidíme u známých, sousedů nebo ve spoustě časopisů, které ukazují skvělá řešení i design, ale občas také "architektonické skvosty". Leč od počátku je třeba si uvědomit několik zákonitostí, která mají všeobecnou, léty prokázanou platnost.

Velký dům

Malý dům

Členitý dům

Jednoduchý dům

Takto by se dalo pokračovat a vypočítávat výhody a nevýhody, popisovat desítky ba stovky otázek a odpovědi, ale nepíšeme encyklopedii, nýbrž jen uvádíme do problému.

Zásady:

Poznámky:

První návrh domu - studie není finančně náročná a je přípravou pro další stupně projektu. Je dobré ji věnovat delší pozornost a snažit se v ní "vychytat" co možno nejvíce detailů.

Ušetří to hodně času a změn v dalších projekčních stupních, kde změny a přepracování už stojí už více peněz.

Většinou obsahuje dispozice stavby, pohledy a umístění na pozemku. Řešení okolí stavby, napojení na sítě.

Může obsahovat i mnoho skic a je také dobrým podkladem pro přípravu jednání se stavebním úřadem, vedení územního řízení a především je dobrým podkladem pro první kalkulaci ceny domu.

Vizualizace projektu

Vizualizace je jako uvedení ploch do prostoru zanedbáváno. Nicméně a nechci se nikoho dotknout, mnoho lidí nemá prostorové vidění a představit si jak bude stavba vypadat jen z technického výkresu je pro ně nesnadné. Nicméně a nechci se nikoho dotknout, mnoho lidí nemá prostorové vidění a představit si jak bude stavba vypadat jen z technického výkresu je pro ně nesnadné.

Proto nelze nic jiného, než doporučit, aby si vizualizaci projektu nechali zpracovat. Vlastní stavbu v prostoru uvidíte až po její realizaci. Ve vizualizaci interiéru se ukáže i možnost zařízení.

Vizualizace domu a interiéru

Nejhorší projekty jsou takové, kde vznikají kouty a rohy, které pak v reálném životě spíše trápí uživatele, než aby přinášeli užitek.

Poznámky:

O vizualizaci lze říci, že platí totéž co u studie stavby. Může ušetřit mnoho z pozdějších předělávek a změn při stavbě.

Projekt pro územní řízení (DUR)

Projekt pro územní řízení je v zásadě studii stavby rozšířenou o textovou část a jednotlivé inženýrské sítě.

Projekt rodinných domu pro územní řízení

Slouží k jednání s úřady a správci sítí. V případě stavby rodinných domů je většinou územní řízení spojováno se stavebním a není tato část dokumentace zpracována.

Pokud však je třeba tento stupeň projektové dokumentace zpracovat, jeho rozsah je uveden ve vyhlášce č. 503/2006. Pro každou stavbu je však potřeba aplikovat tento rozsah individuálně.

Poznámky:

Ke stavbě rodinného domu se projekt pro územní řízení ve většině případu neprovádí. Územní řízení se spojuje se stavebním řízením (ohlášení/stavební povolení).

Projekt pro stavební řízení (DSP)

Projektové práce jsou dnes striktně dány prováděcí vyhláškou ke stavebnímu zákonu č. 62/2013 (viz. legislativa) a proto zde nebudeme rozepisovat obsah. V zásadě lze říci, že projekt pro stavební povolení/ohlášení stavby řeší stavbu do stádia, aby stavební úřad byl schopen o stavbě rozhodnout a vydat stavební povolení.

Projekt stavby

Prováděcí projekty

Rozsah projektu je dán vyhláškou č. 62/20136 (viz legislativa) a proto zde nebudeme proto zde uvádět jeho obsah.

Projekt prováděcí může být dán podmínkou v územním rozhodnutí a je pak nutno jej bezpodmínečně zpracovat.

Svým rozsahem projekt rozpracovává projekt pro stavební povolení do detailů, součástí jsou dílenské výkresy zásadní pro realizaci stavby, tabulky prvků atp. U rodinných domů to mohou být výkresy netradičních řešení atp.

Geologický průzkum

Proč je geologický průzkum důležitý?

Geologické poměry na staveništi občas mohou pořádně zahýbat projektantem i cenou stavby. V poslední době se setkáváme s pomíjením geologického průzkumu stavebníky, právě třeba u staveb rodinných domů, ale i rozsáhlejších stavebních celků.

Takové přehlížení ušetří stavebníkovi rodinného domu cca 10 tis. Kč za jeden geologický průzkum, ale následky pak mohou být nedozírné a náklady desetinásobně vyšší. S geologií též souvisí většinou postup projektanta, pokud je rozumný a stavebník odmítne geologický průzkum, navrhne založení objektu na nejhorší variantu.

Dodavatel stavby takové řešení rád akceptuje, a když se později při výkopech ukáže, že pozemek není tak hrozný jak jsme se původně domnívali, cena za vybudované základy se již nedá změnit.

Radonový průzkum

Měření pronikání radonu R222 do staveb je stále aktuální a platná norma. Vzhledem k předcházejícímu intenzivnímu průzkumu celého území a vytvoření radonových map, dnes již stavební úřady od individuálního průzkumu pomalu upouští.

Nelze však pominout, že v ojedinělých případech jej bude muset stavebník nechat vypracovat. Radonový průzkum vypracuje specializovaná firma.

V případě geologického průzkumu je radonový průzkum jeho součástí.

Pozor také na možnost nařízení předkolaudačního měření pronikání radonu do již postavené stavby.

Požárně bezpečnostní řešení

Tato část projektové dokumentace je její nedílnou součástí. V současné době je rozsah předpisů a norem velmi rozsáhlý.

Vypracovat tuto část dokumentace může pouze autorizovaná osoba dle příslušného zákona. Zpracovat se musí pro každou stavbu bez ohledu na její rozsah.

Součástí je stanovení požárně nebezpečného prostoru (PNB) (viz požárně nebezpečný prostor). Zásadně ovlivňuje umístění stavby na pozemku, použití a provedení stavebních konstrukcí.

Je nutné si uvědomit, že tato část projektu může mít i vážný vliv na okolí stavby a cenu stavby (použití konstrukcí, jejich ochrany a další bezpečnostní opatření na stavbě).

Čemu je potřeba předcházet

Energetický štítek budovy

Energetický průkaz budovy

Někdy je též nazýván "energetickým štítkem budovy". Zaveden je vyhláškou č.148/2007 a k čemu vlastně slouží? Principem zavedení je skutečnost, že i laik může z něho vyčíst jakou spotřebu energie uvedená stavba má. Jeho provedení je stejné jako u domácích spotřebičů. Stavby by se měli pohybovat v rozmezí A až C. Stavby označené jako D až G jsou již nehospodárné.

Co jeho zavedení znamená pro stavebníka?

Musí být zpracován pro každou novostavbu a stavební úpravy kde se nakládá a energiemi (vytápěním) a přikládá se k žádosti o stavební povolení/ohlášení stavby.

Od roku 2012 musí tento průkaz mít každý prodávaný byt nebo dům, bez ohledu na stáří. V současné době je povinností i při pronájmu bytu nebo domu.

Plán kontrol stavby

Pro úplnost uvádíme i tuto část projektové dokumentace, která byla sice již dána v platnost stavebním zákonem č. 183/2006, ale občas mate stavebníky, kteří nevědí, co si pod ní představit.

Plán kontrol stavby je stanovení rozhodujících technologických celků na stavbě, které musí být posouzeny stavebním úřadem, zda jsou provedeny dle schválené projektové dokumentace.

Pokud vám taková formulace není zcela jasná, uvedeme příklad. Stavební úřad je povinen zkontrolovat dokončené základy před jejich zakrytím a dalším pokračováním stavby, aby posoudil, že jsou provedeny dobře.