Podpořte nás na facebooku Napište nám

...bydlete s námi lépe a moderněji


stavím nový dům

kupuji stavbu

stavební zákon, různé

Projekt stavebních úprav

Koupili jste nebo vlastníte starší domek? Chcete jej stavebně upravit? Jaké kroky v rámci stavebního zákona vás čekají?

Zaměření stavby

Prvním krokem u stávající stavby je zjistit jak stavba vypadá. Z jakých materiálů je postavena (viz prohlídka/ průzkum, konstrukce). Tyto podklady pro budoucí projekt stavebních úprav se zjistí z celkového zaměření stavby, případně sond do konstrukcí. Ze zaměření se vytvoří výkresy stávajícího stavu všech podlaží, včetně řezů stavbou a pohledů.

zamereni1zamereni2

Dokumentace zaměřené stavby

Ze své zkušenosti víme, že se jedná o práci někdy hodně „špinavou“ když prolézáme staré sklepy, zaprášené půdy nebo se soukáme starými kanály, ale pro projekt stavebních úprav je detailní zaměření zcela nezbytné. Většinou zaměření doplňuje fotodokumentace detailů, atp.

Zpět

Rozsah projektu

Projektové práce jsou dnes striktně dány prováděcí vyhláškou ke stavebnímu zákonu č. 62/2013 (viz legislativa). Proto nebudeme zde rozepisovat obsah.

V zásadě lze říci, že projekt stavby pro stavební povolení/ohlášení stavby řeší stavbu do stádia, kdy je stavební úřad schopen o stavbě rozhodnout a vydat stavební povolení. Tolik k projektu všeobecně a mohlo by u toho zůstat. Není to však pravda. Projekt nové stavby tvořené zcela z nových materiálů nelze aplikovat na projekt stavebních úprav.

Nemůžeme si zde odpustit citaci pravdivé věty nejmenovaného profesora, který stál u přípravy do stavebního života jednoho z nás. „Postavit barák na zelené louce umí každý blbec, přestavět psí boudu na kurník, chce již jistou erudici!"

stavebni upravy

Projekt stavebních úprav

U stavebních úprav se v projektu stavby prolíná stávající prostor s novým, staré konstrukce se spojují s novými. Takové řešení chce již jisté zkušenosti a znalosti. Předpokladem stavebního vzdělání je příprava na tyto situace, ale zkušenosti jsou někdy více než poučky ze školních lavic.

Poznámky:

Pro stavební úpravy stavby je vždy obezřetně volit projektanta (viz též. Příprava a projekt)

Zjistěte si jaké zkušenosti má projekční kancelář s podobným typem staveb

Od počátku konzultujte své představy s vybraným projektantem

Pokud projektant doporučí udělat „pár děr do zdi“ nebo země kolem stavby neodmítejte to jako zbytečnou námahu

Pokud zvítězí vaše vysněná představa nad doporučením projektanta, nemusí být konec ve váš prospěch

Zpět

Cena projektu

Cenu projektu lze stanovit dvěma způsoby. Vždy ale půjde o cenu smluvní zakotvenou v objednávce/smlouvě o dílo. Cena může být stanovena na základě hodinové sazby. Rozpětí je od 100 Kč u pomocných prací až po cca 600 - 1200 Kč u vysoce kvalifikovaných prací. Takové oceňování má však svá úskalí a velmi záleží na zkušenostech obou smluvních stran. Takový postup se spíše využívá pro výkon autorského dozoru, případně technického dozoru na stavbě.

Obvyklým způsobem je nákladová metoda. Odvozuje výši honoráře z nákladů stavby. Vhodné je nahlédnout do výkonového a honorářového řádu komory (VHR). Nelekněte se, že první vyjde cena stavby velmi vysoko. Tato částka zahrnuje práci od první diskuze a po předání domu do užívání. Honorář se dále dělí do jednotlivých výkonových fází a ty jsou uvedeny v procentech z celkové částky. Reálná cena je ve výsledku nižší.

Přesto však může být cena u stavebních úprav vyšší než u nových staveb. Tato skutečnost se odráží v náročnosti, kterou popisujeme výše a je promítnuta i zpracovateli honorářového řádu v navýšení ceny projektu procentními body. V ceně není zahrnut autorský dozor, technický dozor, průkaz energetické náročnosti budovy atp.

Pozor na podezřele levné projekty.

Pokud projektant navrhne cenu stavební úpravy velmi nízko, je jasné že si neuvědomuje rizika se zpracován projektu spojená. Otázkou je, kdo takové projekty produkuje. Většinou lidé, kteří si touto činností pouze přivydělávají, čerství absolventi škol bez autorizačního osvědčení a zkušeností. Je nasnadě, že cena je vykoupena nižší zkušenosti, dodací lhůty jsou neznámé a garance zcela mizivé.

Velmi častým jevem je také zpracování pouze části dokumentace, například stavební části a nutnost doplacení dalších částí zvlášť. Taková projekční kancelář se většinou řídí heslem: „Když už mám klienta v hrsti, bude spolupracovat i nadále“.

V literatuře se občas uvádí pojem „Bezpečná cena dokumentace“ Je to cena pod, kterou se nedá dokumentace zpracovat kvalitně a lze předpokládat, že některá část dle zákonných požadavků v ní bude chybět.

Ve své praxi jsme se setkali taktéž s takzvanou prací na zkoušku. „Udělejte nám pár návrhů, abychom si vybrali, pak se rozhodneme!“. Skutečně profesionální projektant na takovou hru nepřistoupí. Zkusili jste někdy takovou hru v obchodě nebo kdekoliv jinde?

Poznámka:

Definujte jasně, co po projektantovi požadujete

Nechte si předložit varianty možného řešení projektové dokumentace ve zněních zákona

Každý profesionální projekt (na základě svých zkušeností) by vám měl předložit návrh smluvní ceny projektu (lépe s uvedením jednotlivých fází)

Vždy platí zásada daná zákonem, konečnou cenu nelze od původně sjednané změnit o více než 10%

Pokud jsme v této stati uvedli ceny, jsou vždy uvažovány bez DPH, pokud je projektant jejím plátcem

Zpět

Propočet nákladů

U stavebních úprav odhadnou cenu investovaných prostředků, chce velkou praxi. Pokud takovému odhadu nepředchází průzkum stavby. I u zkušeného projektanta počítejte s váháním a velkým rozptylem. Už průzkum může ukázat, co stavba obnáší a upřesnit toto číslo.

Co je, zcela zásadní u stanovení ceny u stavebních úprav je projekt stavby. Nebudeme zastírat, že do zpracování projektu (podrobného) je stanovení ceny trochu tápáním ve tmách.

Je nutno částečně počítat, že u stavebních úprav vždy může dojít ke zvratu. Například objevením něčeho ve stavbě, co uniklo i průzkumu.

U stavebních úprav stavby bychom doporučovali, vždy počítat s finanční rezervou. Není nic tak strašného jako rozestavěná stavba bez vize jejího dokončení.

Zpět

Územnímu rozhodnutí se nevyhnete

Současné stavební právo zavedlo takzvané územní rozhodnutí o změně stavby a změně vlivu stavby na využití území. Tato skutečnost se týká právě stavebních úprav stávajících staveb. Je to velká změna oproti staré právní úpravě a někdy je pro stavebníky překvapující.

Co to znamená?

Pokud budete provádět zvýšení stavby (nástavbu) nebo změnu stavby v ploše (přístavbu), je potřebné tento typ územního rozhodnutí získat.

Druhá část věty „o změně vlivu stavby na využití území“ je už široký pojem, který je lépe vysvětlit na příkladech, kdy tento typ územního rozhodnutí bude nutný.

Příklad: vlastníte-li větší garáž v zástavbě rodinných domu, rozhodnete se jí přestavět na malý autoservis, změní její nové využití vliv na okolí.

Příklad: vlastníte obchod a rozhodne se jej změnit na noční bar. Vycházíte z předpokladu, že jeden druh podnikání zaměníte za jiný. Opak je pravdou, každý má jiná specifika, jinou provozní dobu, stavební úřad nařídí vydání územního rozhodnutí.

U druhého příkladu je nutné dodat, že využijete možnosti podat žádost o změně v užívání stavby (§126 SZ) a stavební úřad vydání územního rozhodnutí nařídí.

Poznámky:

Chcete-li přestavovat jakoukoliv stavbu, ověřte si u projektanta nebo na stavebním úřadě postup v povolovacím řízení.

Ve většině případů se územní rozhodnutí spojí se stavebním řízením a není nutné zpracovat dokumentaci pro územní řízení samostatně.

Ve výjimečných případech může stavební úřad nařídit samostatné územní řízení a projekt pro územní řízení bude potřeba.

Zpět

Rychlý kontakt

+420 777 710 861

info@domika.cz

Pražská 1203

250 92 Šestajovice

Ozvěte se

Jsme tu pro vás

Nový dům už čeká

Spojte se s námi

Sledujte nás

Podpořte nás

Podpořte nás na facebooku

© domika 2012