Podpořte nás na facebooku Napište nám

...bydlete s námi lépe a moderněji


stavím nový dům

kupuji stavbu

stavební zákon, různé

Výběr vhodného pozemku

V této části se budeme věnovat především právní stránce výběru vhodného pozemku a dokladům, které vám mají usnadnit vaše rozhodování.

Co však může, ovlivnit koupi vyhlédnutého pozemku z pohledu budoucího využití najdete v oddíle zásady umístění stavby.

Základním dokladem, že pozemek je váš, je sepsaná kupní smlouva a zápis do katastru nemovitostí.

Prvotním dokumentem o tom, že na pozemku můžete stavět je "Územní plán obce/města".

V případě, že územní plán není zcela vyhovující pro vaše záměry, lze jej změnit.

Územní plán obce - města

Je možné na pozemku stavět? Jakou stavbu? Čím budu omezen?

Územní plánování je velmi rozsáhlou částí stavebního zákona a vyjmenovat zde veškeré jeho části a postupy jak se tento plán rodí, není naším cílem. Jen pro krátkou orientaci.

Územní plán může zpracovat: (pořídit)

  • Obecní úřad

  • Krajský úřad

  • Ministerstvo pro místní rozvoj

  • Ministerstvo obrany

Územně plánovací dokumentace má tři stupně:

  • Zásady územního rozvoje (týká se celého kraje a pro naše potřeby není až tak důležitý)

  • Územní plán (týká se obce/města a zde je již potřebné se o takovýto podklad zajímat)

  • Regulační plán (tento je již zásadní pro výběr pozemku) – regulační plán může být nahrazen územním rozhodnutím, které se následně stává rozhodným pro dané území

územní plán

Ukázka územního plánu - širší vztahy

Územní plán stanoví:

  • Základní koncepci rozvoje území obce

  • Ochrany hodnot tohoto území

  • Plošného a prostorového uspořádání území

  • Uspořádání krajiny

  • Koncepci veřejné infrastruktury

  • Zastavěné území, plochy a koridory, zejména: (zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby)

  • Plochy vymezené k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území ("plocha přestavby")

  • Pro veřejně prospěšné stavby

  • Pro veřejně prospěšná opatření

  • Pro územní rezervy

  • Stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů

Regulační plán vždy stanoví:

  • Vymezení a využití pozemků

  • Umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury

  • Vymezí veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná opatřen

územní plán detail

Regulační plán

Pro vaše zjištění zda je pozemek možno zastavět jsou nejdůležitější dva podrobněji uvedené body. V této dokumentaci je zcela jasně vymezeno, čím a jak lze pozemek zastavět.

Nač je pozemek, na kterém se nesmí stavět?

Před podpisem kupní smlouvy je vždy dobré do této dokumentace nahlédnout. Ověřit si, zda se dá na pozemku stavět, pro jaký druh stavby je pozemek určen.

Plochy jsou zde určeny pro stavby bytové, průmyslové zóny, atd. Je nasnadě, že v bytové zástavbě uprostřed rodinných domů vám nikdo nepovolí továrnu a uprostřed průmyslové zóny rodinný domek.

Nahlédnout lze na příslušném obecním úřadu nebo stavebním úřadu. Najdete zde též vazby pozemku na okolí, případná ochranná pásma, inženýrské sítě atp..

Váš zájem by neměl být pouze o výkresovou část (viz ukázky), ale také o textovou část. Tyto dvě části spolu úzce souvisí. Co není, uvedeno ve výkrese doplňuje text.

Toto je alespoň minimální uvedení do problému územního plánování.

Poznámky:

Pokud se nevyznáte v územním plánování, neváhejte si přizvat projektanta, který se v dokumentaci vyzná a nepřehlédne žádnou maličkost. Ušetříte si tím případné zklamání v dalším kole jednání o koupi vysněného pozemku.

Ze své praxe víme o mnoha případech, kdy klient zakoupil pozemek a poté byl nepříjemně překvapen, co vše omezuje jeho představu o vysněném bydlení.

Zpět

Změna územního plánu

Známe však i případy, kdy klienta pozemek natolik oslovil, že přistoupil ke koupi a o změnu požádal. Jedná se o cestu nákladnou a dlouhodobou.

Co učinit pokud vám pozemek vyhovuje, ale není v územním plánu pro vámi uvažovanou stavbu zařazen? Podle ustanovení stavebního zákona (SZ) může o změnu zažádat fyzická nebo právnická osoba, která má k pozemku vlastnické právo nebo právo obdobné. Žádost musí splňovat náležitosti dané zákonem (§ 46 odst. 1 SZ), především navrhovatele změny, uvedení vlastnických nebo jiných práv, údaje o navrhované změně využití ploch, současné využití ploch. Zdůvodnění požadované změny a návrh na úhradu nákladů na pořízení změny.

Zde je nutno upozornit, že o pořízení změny rozhoduje zastupitelstvo obce a není na ní právní nárok!

Pokud o změnu územního plánu požádáte pouze ze své potřeby, smiřte se s tím, že obec rozhodne o plné úhradě takové změny na vaše náklady.

Pokud překonáte tento první stupeň, čeká vás zajištění všech podkladů a dokladů. Celý proces změny územního plánu je dlouhodobou záležitostí v řádu několika let a její postup je dán stavebním zákonem (§43 - §57 SZ).

Poznámky:

Změna územního plánu, je věci opravdu dlouhodobou, nákladnou a bez účasti projektanta se v tomto případě neobejdete.

Zpět

Záchranný archeologický průzkum

U všech novostaveb platí z pohledu záchrany památek podmínka souhlasného vyjádření archeologů. Stavebníka musí tento doklad zajistit. Málokdo si však uvědomuje důležité zásadní skutečnosti.

  • Přístup archeologa na staveniště musí strpět ze zákona

  • V případě objevu archeologických památek je povinen je nahlásit

  • Záchranný archeologický výzkum platí stavebník.

Pokud by se chtěl někdo vyhnout těmto povinnostem, upozorňujeme, že pokuty jsou v tomto případě opravdu vysoké.

Smutné je, že se stavba může zdržet i o několik let.

Pozor také na pozemky památkových zónách nebo v chráněných krajinných oblastech (CHKO).

.

Pracovníci Národního památkového ústavu (NPÚ) nebo CHKO mohou při povolování stavby mluvit do

  • Tvar stavby – poměry stran

  • Tvar střechy

  • Výběr použitých materiálu

  • Detaily jako jsou okna, dveře

  • Povrchové úpravy fasády

  • Použité barvy vně stavby

Zpět

Kupní smlouva

Kupní smlouva je právním dokladem o nabytí pozemku. Je nutno si uvědomit, že při koupi pozemku nelze předat věc při zaplacení z ruky do ruky. Vlastnictví však vzniká až zápisem do katastru nemovitostí.

Co musí kupní smlouva obsahovat?

  • Obsahovat musí obě smluvní strany, prodávající a kupující

  • Předmět smlouvy – jasný popis pozemku (katastr, číslo katastrální, plochu)

  • Kupní cenu a platební podmínky pro její uhrazení

  • Prohlášení a ujednání smluvních stran

  • Podpis obou smluvních stran

Smluvní strany musí být identifikovatelné, tj. musí být zcela jasné, kdo nemovitost prodává a kdo kupuje. Předmět kupní smlouvy musí být zcela jasný (u pozemku se jedná o název katastru, katastrální číslo a výměr pozemku v m2). Vyhnete se tím případným nejasnostem, pokud by později nastaly.

U kupní ceny se již musíme pozastavit. Smlouva musí cenu obsahovat. Ujednání jak bude hrazena, již zákon neukládá, ale není radno toto ujednání pominout. Takže jaké jsou možnosti?

  • 1/ Cena může být dohodnuta mezi prodávajícím a kupujícím, ale může být i stanovena znalcem (odhadem). Zde je nutno si uvědomit a především u prodávajícího, že z ceny musí odvést daň.

  • 2/ Daň se vypočítává následně.

  • Daň bude zaplacena z ceny odhadní, pokud je prodejní cena nižší než cena odhadní.

  • Daň bude zaplacena z ceny prodejní, pokud je vyšší než cena odhadní.

Z toho plyne, že je nutné prokázat skutečnou odhadní cenu pozemku.

Pozor na skutečnost, že kupující se v okamžiku zaplacení stává ručitelem prodávajícího a to ve smyslu, že prodávající uhradí daň z prodeje. Pokud tak prodávající neučiní, může příslušný finanční úřad žádat uhrazení daně po kupujícím.

V ujednání o ceně je dobré věnovat pozornost možnosti, pokud z nějakých zásadních důvodů a chyb nedojde k zapsání pozemku do katastru nemovitostí na nového vlastníka. Především jakým způsobem se dostane kupující zpět ke svým penězům, pokud k převodu nedojde.

Prohlášení a ujednání smlouvy. Prodávající je povinen upozornit kupujícího na veškeré vady kupovaného pozemku. Musíme si uvědomit, že vadou mohou být zástavní právo, věcné břemeno, uvalená exekuce atp.

Ze strany kupujícího je dobře požadovat ujednání, jak bude postupováno, pokud se zjistí, že prodávající neuvedl pravdivé údaje o vadách pozemku.

Nezapomeňte na ujednání o projevu svobodné vůle. Vyhnete se tím možnosti, prohlášení, že některá ze smluvních stran jednala pod nátlakem atd.

Podpis kupní smlouvy je vždy nutno ověřit. Ověření podpisů provede notář nebo příslušná matrika. Někdy se setkáváme s názorem, že ověření je věcí spíše doporučenou. Z praxe, ale víme, že katastrální úřad ověřené podpisy vyžaduje.

Návrh na vklad do katastru nemovitostí. Jedná se o formulář, který je ke stažení na příslušném webu katastrálního úřadu a stačí jen vyplnit. Je však nutné poznamenat, že se jedná o několika stránkový dokument s mnoha odkazy a orientace v něm je někdy dosti problematická.

Poznámky:

Kupní smlouva může být jednostránková a vše dopadne dobře. Nebo může mít stránek hodně, ale není-li dobře postavená, nemusí být pro kupujícího ochranou.

U kupní smlouvy na pozemek bychom doporučovali vyžádat si od prodávajícího (u nových pozemků) geometrický plán, kterým byl pozemek oddělen od ostatních a vytyčen. Je to grafický doklad o hranicích pozemku pro případ, že by došlo následně ke sporu o hranici se sousedním pozemkem. Dále doklad jak prodávající pozemek získal, nabyl (předešlou kupní smlouvu, dědictví atp.)

Náhledem do katastru nemovitostí si ověříte, zda pozemek není zatížen věcným břemenem, exekucí atp.

Před podpisem smlouvy je dobré ověřit možnosti zástavby pozemku a případná omezení v územním plánu.

Sami jistě víte, že investice do pozemku je nákladná, proto neváhejte vynaložit malý zlomek této investice a nechte si kupní smlouvu a podklady prohlédnout před podpisem.

Zpět

Rychlý kontakt

+420 777 710 861

info@domika.cz

Pražská 1203

250 92 Šestajovice

Ozvěte se

Jsme tu pro vás

Nový dům už čeká

Spojte se s námi

Sledujte nás

Podpořte nás

Podpořte nás na facebooku

© domika 2012