Kupuji starší dům

Rozhodli jste se zakoupit starší stavbu a tu přetvořit k obrazu svému. Ano i tato cesta může vést ke kvalitnímu bydlení.

Jak jste si jistě všimli, zabýváme se velmi rozsáhle novou stavbou. V mnoha ohledech je stavební úprava stávající stavby shodná s novostavbou. V mnoha případech však vyžaduje jiný přístup a jiné pohledy.

Na okraj jen pro vyjasnění pojmu. Dnes stavební zákon již skoro nedisponuje slovy nástavba, přístavba, přestavba, ale pouze „stavební úpravy“.

Výběr stavby

Na trhu je dnes nepřeberné množství staveb k prodeji. Starších i mladších, ponechme stranou, proč jsou prodávány. Taktéž nebudeme řešit otázku, proč jste se rozhodli zakoupit již stojící stavbu.

Důležitější jsou již otázky, kde je stavba umístěna, jak velký a přístupný je okolní pozemek. Jak je stavba rozsáhlá. Z čeho je stavba postavena (tuto část jsme ponechali jako samostatnou kapitolu).

Je rozdíl mezi stavbou sevřenou v zástavbě města nebo obce, stavbou na okraji zástavby a stavbou na samotě u lesa.

Stavba v městské zástavbě může být pro případné stavební úpravy omezena regulačním plánem obce (viz územní plán obce/města).

Může být omezena výška stavby (nelze zvýšit stavbu dle vlastní úvahy), může být stanoveno procento zastavěnosti (podíl zastavěné plochy k celkové ploše pozemku), pokud pozemek kolem stavby není velký, znemožní procento zastavěnosti zvýšení zastavěné plochy.

U každé stavby je dnes požadováno parkování na pozemku majitele stavby. Pokud není pozemek v městské zástavbě dobře přístupný, je řešení takzvané dopravy v klidu (parkování) nesplnitelné a povede ke zdlouhavým jednáním. Čím je stavba vzdálenější od městského centra, jsou tyto podmínky volnější.

Nepominutelnou skutečností je také zjištění, zda není nad některou částí zástavby vyhlášena stavební uzávěra. Stavbu v uzávěře nelze stavebně upravovat!

Dále od centra města se naopak můžete přiblížit například k průmyslové zástavbě nebo zemědělské zástavbě. Zde mohou být ochranná pásma. Mohou zde být plánovány nové trasy komunikací, energetických vedení atp.

Ke stavbě na samotě u lesa jan na okraj uvádíme, že i les má ochranné pásmo a to 50m.

Poznámky:

Než přistoupíte k zakoupení stavby. Nahlédněte do územního plánu, najdete tam všechna omezení stavební činnosti a taktéž uvažované stavby minimálně na deset let dopředu.

Rozhlédněte se po širším okolí, co se nachází i trochu dále o stavby (zemědělská výroba, průmyslová výroba).

Ověřte si v katastru nemovitostí vlastníka stavby, zda se shoduje s prodávajícím.

Nechte si předložit, jak vlastník ke stavbě přišel (koupil, zdědil) a zjistěte si, zda má vlastník původní dokumentaci ke stavbě.

V neposlední řadě si nechtě stavbu prohlédnout odborníkem.

Pokud si nejste jisti, na co všechno se před koupí podívat, přizvěte odborníka, třeba i vhodnou projekční kancelář pro budoucí stavební úpravy.

Prohlídka - průzkum

Jste-li laik, prohlédnete si stavbu zvenčí a uvnitř, projdete místnosti, obejdete pozemek.

To však není dostačující. Stavbu před koupí doporučujeme v každém případě nechat prohlédnout odborníkem s praxí. Ten většinou taktéž stavbu projde, ale navíc se podívá na konstrukce stěn, krovu, otvorů (oken a dveří), z náznaků může posoudit i skryté konstrukce a jejich případné vady (viz vady staveb).

Prohlídka stavby

Posoudí taktéž hned na místě případné možnosti stavebních úprav, posoudí polohu stavby vůči světovým stranám a další maličkosti, které by vám mohli uniknout.

Podrobný stavební průzkum (sondy do konstrukcí atp.) asi stávající vlastník nepřipustí, ale odborník z náznaků může usoudit z čeho je stavba postavena.

Pokud se jedná o opravdu zkušeného projektanta, lze očekávat, že ze zapůjčené kopie stávající dokumentace bude schopen v krátké době alespoň načrtnout možnosti budoucích stavebních úprav.

Uvědomte si, že za takovou prohlídku a případné skici vydáte v poměru k ceně stavby minimální částku. Pokud však stavbu zakoupíte a následně dojdete k názoru, že pro vaše záměry není vhodná, bude pozdě.

Prohlídka a posouzení krovu

Pozor na památky

Po roce 2013 byl zásadně zpřísněn dohled nad novostavbami ale i úpravami starých domů z hlediska ochrany památek ale i celých území.

Dnes má většina měst vyhlášenu památkovou ochranu nad svým historickým centrem. Můžete ale také narazit na takto chráněné vesnice.

Spadají sem i celé chráněné krajinných oblastí (CHKO). Stavebníka někdy zaskočí co pracovníci Národního památkového ústavu (NPÚ) nebo CHKO mohou.

Dohledu v tomto případě podléhá:

Proto je dobré před koupí stavby si zjistit zda je a jak území chráněno. Popřípadě aby kupovaná stavba nebyla sama nebo její části historickou památkou.

Nenechte se překvapit, že v památkové zóně města mohou podléhat ochraně i panelové domy.

Kupní smlouvy

Kupní smlouva je právním dokladem o nabytí pozemku a stavby. Je nutno si uvědomit, že při koupi stavby nelze předat věc při zaplacení z ruky do ruky. Vlastnictví vzniká až zápisem do katastru nemovitostí.

Co musí kupní smlouva obsahovat?

Smluvní strany musí být identifikovatelné, tj. musí být zcela jasné, kdo nemovitost prodává a kdo kupuje. Předmět kupní smlouvy musí být zcela jasný (u stavby se jedná především o název katastru, katastrální číslo, výměr pozemek v m2 a popis stavby na něm). Vyhnete se tím případným nejasnostem, pokud by později nastaly.

U kupní ceny se již musíme pozastavit. Smlouva musí CENU obsahovat. Ujednání jak bude uhrazena, již zákon neukládá, ale není radno toto ujednání pominout. Takže jaké jsou možnosti?

Z toho plyne, že je nutné prokázat skutečnou odhadní cenu stavby.

Pozor na skutečnost, že kupující se v okamžiku zaplacení stává ručitelem prodávajícího a to ve smyslu, že prodávající uhradí daň z prodeje. Pokud tak prodávající neučiní, může příslušný finanční úřad žádat uhrazení daně po kupujícím.

Prohlášení a ujednání smlouvy. Prodávající je povinen upozornit kupujícího na veškeré vady kupované nemovitosti. Musíme si uvědomit, že vadou mohou být zástavní právo, věcné břemeno, uvalená exekuce atp.

V ujednání smlouvy je dobré věnovat pozornost také okamžiku, pokud z nějakých zásadních důvodů a chyb nedojde k zapsání kupované nemovitosti do katastru nemovitostí na nového vlastníka, co nastane. Především jakým způsobem se dostane kupující zpět ke svým penězům, pokud k převodu nedojde. Jak bude postupováno, pokud se zjistí, že prodávající neuvedl pravdivé údaje o vadách nemovitosti.

Podpis kupní smlouvy je vždy nutno ověřit. Ověření podpisů provede notář nebo příslušná matrika. Někdy se setkáváme s názorem, že ověření je věcí spíše doporučenou. Z praxe, ale víme, že katastrální úřad ověřené podpisy vyžaduje.

Návrh na vklad do katastru nemovitostí. Jedná se o formulář, který je ke stažení na příslušném webu katastrálního úřadu a stačí jen vyplnit. Je však nutné poznamenat, že se jedná o několika stránkový dokument s mnoha odkazy a orientace v něm je někdy dosti problematická.

Poznámky:

Kupní smlouva může být jednostránková a vše dopadne dobře. Nebo může mít stránek mnoho, ale není-li dobře postavená, nemusí být pro kupujícího ochranou.

U kupní smlouvy na nemovitost bychom doporučovali vyžádat si od prodávajícího zachovanou projektovou dokumentaci. Případně geometrický plán, pokud existuje. Je to grafický doklad o hranicích pozemku pro případ, že by došlo následně ke sporu o hranici se sousedem. Při koupi nemovitosti doklad, jak prodávající nemovitost získal, nabyl (předešlou kupní smlouvu, dědictví atp.).

Náhledem do katastru nemovitostí si ověřit zda stavba není zatížena věcným břemenem, exekucí atp.

Někdy je doporučeno přiložit ke smlouvě i jednoduchý náčrt stavby s fotodokumentací. Takové opatření v případě, že stavba bude majitelem vyklizena až po převodu nemovitosti s časovým odstupem, může předejít případným následným sporům, co stavba obsahovala a co už neobsahuje. Chráníte tím své peníze.

Sami jistě víte, že investice do nemovitosti je nákladná, proto neváhejte vynaložit malý zlomek této investice a nechte si kupní smlouvu a podklady prohlédnout před podpisem.